Milliarden-Investitionen in offenen Immobilienfonds sind blockiert; eingefroren. Die Investoren wollen Ihr Geld zurück. Doch die Fonds können nicht zahlen. – Von mündelsicheren Anlagen verwandeln sich immer mehr offene Immobilienfonds in riesige „schwarze Löcher“.
Doch wieso können sich Investitionen in offene Immobilienfonds ein Spiel mit dem Vulkan entpuppen? Offene Immobilienfonds sind Grundstücks-Sondervermögen, welches je nach Fondgrösse auf eine bestimmte Anzahl an Immobilien verteilt werden. Solche Fonds kaufen mehrheitlich Gewerbeimmobilien (Bürohäuser, Shopping Centers, Lagerhäuser) um mittels Mieterträgen und Wertsteigerungen Erträge zu erzielen. Zum springenden Punkt: Da die Fondsanteile jederzeit gekauft und somit auch verkauft werden können, investieren die Fondsmanager kleinere Teile des Fondsvermögens auch in Zinspapiere, um bei Fondsverkäufern Geld zur Rückzahlung dieser Anteile zur Verfügung zu halten. Wobei die Liquiditätsreserve des Fonds mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens und nicht höher als 49 Prozent betragen darf. Ein Fondsmanager, der jedoch einen zu hohen Barbestand hält, wird in der Branche und bei Anlegern als unfähig, bzw. phantasielos bezeichnet, denn der Anleger will eine möglichst Rendite sehen. Denn Bargeld kann er ebenso unter seinem Kopfkissen halten und nicht für teures Geld einem hochbezahlten Fondsmanager anvertrauen.
Was jedoch, wenn – wie aktuell – die Werte von Gewerbeimmobilien wegen der stotternden Wirtschaft im Wert fallen und die Investoren keinen Gefallen mehr an den wirtschaftszyklischen Anlagen mehr zeigen? Oder auf fallende Preise setzen? Aufgrund fallender Buchwerte und Erträge geben die Fondspreise nach. Mehr und mehr Anleger wollen ihre Fondsanteile verkaufen, doch die Fondsgesellschaft kann ihre Anlagen zur Geldbeschaffung nicht mehr loswerden. Fällt die Liquiditätsreserve unter 5 Prozent, ist die Kapitalanlagegesellschaft verpflichtet, den Fonds zeitweilig zu schliessen.
Für zwei Flagschiffe der Branche, mit jeweils mehr als sechs Milliarden Euro Anlagevermögen, den SEB Immoinvest und den CS Euroreal geht es jetzt buchstäblich ums Überleben und um die Frage, wie viele Milliarden Euro die Anleger die Anleger in den Sand gesetzt haben. Stichdatum für den SEB Immoinvest ist der 5. Mai 2012 und für den CS Euroreal der 18. Mai 2012. Die beiden Fonds weisen ein Kapital von zusammen 12,3 Milliarden Euro aus.
Klar, dass die Fondsgesellschaften Durchhalteparolen verbreiten. Der Imageverlust und drohende Klagen könnten ungeahnte Ausmasse annehmen. Werden die Fonds anderseits weiter geführt, könnte es zu einem Massenexodus der Anleger kommen, was wiederum zu einer Blockierung der Fonds führt, da der Markt für gewerbliche Immobilien konjunktur bedingt keine Käufer – oder nur zu Ausverkaufspreisen – anlockt.
